Declaración de obra nueva por antigüedad y la necesidad de contratar seguro decenal

En la Resolución de 13 de julio de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante DGRN), se analiza si para inscribir una declaración de obra nueva por antigüedad deberá aportarse el seguro decenal a que se refieren los artículos 19 y 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación. La Registradora de la Propiedad opuso en su calificación que no se había acreditado la constitución del seguro decenal, de modo que no podía inscribirse la declaración de obra nueva por antigüedad. El recurrente mantuvo que la normativa no exige cumplir con esta obligación para inscribir en el Registro las declaraciones de obra nueva por antigüedad.

La Resolución de la DGRN procede a señalar que quedarán excluidas de la exigencia de constituir el seguro decenal quienes declaren una obra que tenga más de diez años de antigüedad desde su terminación al tiempo de la declaración, pues éste es el plazo de duración de la garantía (artículo 19.1.c Ley de Ordenación de la Edificación)

Así pues, la controversia únicamente radicaría en aquellas viviendas ilegales en las que, dada su fecha de terminación, a la fecha de la declaración de obra nueva ya hubiese caducado la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística pero en cambio no hubiese transcurrido el plazo de diez años, que es tiempo que garantiza el seguro decenal.

En relación con las viviendas ilegales que se encuentren en esta situación la DGRN mantiene lo siguiente:

“No obstante la decidida voluntad del legislador de que accedan al Registro las edificaciones consolidadas por su antigüedad, que justifica su régimen de excepción regulado en el artículo 20.4 de la Ley de suelo, ni de ésta ni de la Ley de Ordenación de la Edificación resulta que dicha voluntad haya llevado a excluir la exigencia de contratación de las garantías previstas en esta última cuando la declaración de la obra se realiza sobre la base de la imposibilidad de demolición. La Ley de Ordenación de la Edificación no establece distinción alguna, sin que por este Centro Directivo pueda distinguirse donde la Ley no lo hace. Habrá así que entender que las inscripciones de obras nuevas realizadas conforme a lo previsto en el artículo 20.4 de la Ley de suelo, precisan, en los supuestos por dicha Ley previstos, y como requisito para su extensión, la previa justificación de la contratación de un seguro de daños o caución que cubra los daños causados por vicios o defectos estructurales del edificio, siendo el plazo por el que se habrá de constituir la garantía el que en el momento de la declaración de obra nueva reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra”.

Por tanto se concluye que no podrá acceder al Registro de la Propiedad la vivienda ilegal antigua para la que no se justifique la contratación de un seguro de daños o caución, por el plazo que reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra.

Debe sin embargo recordarse que esta garantía no es exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio (Disposición adicional segunda Ley de Ordenación de la Edificación)

De modo que, transcurrido el plazo de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, que varía en cada Comunidad Autónoma (4 o 6 años, normalmente), el propietario deberá contratar dicho seguro para poder registrar el inmueble como obra nueva, salvo que quiera o pueda esperar el transcurso de 10 años para hacerlo y así ahorrarse contratar dicho seguro.

Escrito por Guzmán López y Miguel, Socio, Director del Área de Dcho Inmobiliario y Urbanismo