El TS se pronuncia sobre el art. 671 LEC y la calificación del registrador (en su sentencia de 15 de diciembre de 2021)

El TS ha dictado una importante sentencia de Pleno, la número 866/2021, de 15 de diciembre, en la que trata de zanjar la polémica abierta desde hace años sobre cuál ha de ser la interpretación y aplicación del art. 671 LEC, relativo −como es bien sabido− a las adjudicaciones en pago de inmuebles en caso de subastas desiertas; unido a cuál debe ser el alcance de la calificación registral de los decretos de adjudicación. En particular, esa sentencia resuelve el caso al que ya nos referimos en un comentario de noviembre de 2018: https://adarvecorporacion.com/tipo-minimo-para-la-adjudicacion-en-pago-de-una-vivienda-habitual-en-caso-de-subasta-desierta-confrontacion-entre-las-audiencias/.

La controversia se centra en si resulta correcto que el Registro deniegue la inscripción de la titularidad de un inmueble, adquirido por el acreedor ejecutante en una adjudicación en pago en la que se ha aplicado literalmente el art. 671 LEC, de forma que la adjudicación se ha hecho por el 60% del precio de salida a subasta del bien, al ser este la vivienda habitual del deudor y dado que la cantidad que debe por todos los conceptos −lo que incluye principal, intereses y costas− no supera el 70% del precio de salida; y la razón de la negativa sea entender que la adjudicación tendría que haber sido, en cambio, “por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura”, según contempla el art. 670.4 II LEC para los supuestos en que sí ha habido pujas pero la mejor postura no ha alcanzado el 70% del valor de salida. Por tanto, para el Registro, el art. 671 LEC debe aplicarse poniéndose en relación con lo dispuesto en el art. 670.4 II LEC, a fin de que los deudores que como efecto de la ejecución van a perder su vivienda habitual al menos vean enteramente satisfecha su deuda, de modo que la ejecución finalice y no tenga que continuar o abrirse otra vía de apremio. En la medida en que existe una norma legal para supuestos similares que lleva a tal resultado −como sucede con el citado art. 670.4 II LEC−, los registradores prefieren aplicar la consecuencia prevista en esta última norma, a pesar de que el precepto directamente aplicable a la subasta desierta −el art. 671 LEC− prevea una solución distinta.

Así, según la doctrina de la DGRN que se aplica en el caso de esta sentencia y en otros similares, cuando la deuda completa del ejecutado sea superior al 60 % del precio de salida del bien e inferior al 70% de ese valor, la adjudicación en pago del inmueble al acreedor ejecutante no ha de ser solo por el 60% del precio de salida −según el tenor del art. 671 LEC− sino por la cantidad que se le deba por todos los conceptos (que en este caso concreto era del 68,95% del valor de tasación). El TS se pronuncia en su sentencia 866/2021 sobre la validez de las denegaciones de inscripción registral basadas en esta valoración. Y lo hace fijando su criterio respecto a dos cuestiones distintas, aunque ligadas entre sí: por un lado, establece cómo debe interpretarse el art. 671 LEC cuando la subasta (desierta) ha tenido como objeto la vivienda habitual del deudor; y por otro lado refiere cuál ha de ser el alcance de la examen que corresponde al registrador al calificar el decreto de adjudicación que se le presenta para la inscripción del nuevo titular.

En cuanto al primer punto, el TS entiende −como se hace en la calificación registral negativa que fue objeto del recurso que está en el origen de la sentencia, y como considera la DGRN en muchas resoluciones de los últimos años− que el art. 671 LEC no puede interpretarse en un sentido únicamente literal, y señala:

“Aunque la literalidad de la norma refiera que se lo puede adjudicar por el 60%, en realidad estaría estableciendo el mínimo por el que podría llegar a quedárselo, que en todo caso presupondría la extinción del crédito. Dicho de otro modo, si se permite una adjudicación por un importe inferior al 70% es porque con esa adjudicación se extingue el crédito del ejecutante, sin que en ningún caso pueda ser inferior al 60%. Otra interpretación como la literal no se acomoda a la reseñada finalidad tuitiva [del deudor titular del bien ejecutado, cuando se trate de su vivienda habitual], en cuanto que legitimaría situaciones perjudiciales para el deudor, que además de sufrir la adjudicación de su finca por el 60% del valor de tasación, seguiría debiendo al acreedor la diferencia hasta el importe de su crédito, y por ello seguiría abierta la ejecución. Esta situación perjudicial no podría justificar la excepción a la regla general que impide al acreedor adjudicarse la vivienda habitual del deudor subastada por un importe inferior al 70% del valor de tasación. Si algo lo pudiera justificar sería la extinción del crédito del acreedor, siempre que su importe fuera superior al 60% del valor de tasación” (FJ 3.4, la cursiva es nuestra).

Como puede apreciarse, el TS no acude aquí a la ordenación dispuesta en el art. 670.4 II LEC para los supuestos en que sí hubo postores, quizá porque −en buena técnica jurídica− no resulta admisible aplicar la consecuencia prevista en una norma (como el art. 670.4 II) a los supuestos para los que otra norma distinta ofrece específicamente una regulación diferente (como hace el art. 671 LEC); pero el TS llega al mismo resultado, que es que, en los supuestos de que tratamos (subasta de la vivienda habitual del deudor, con una deuda total inferior al 70% del precio de salida), la adjudicación deba ser por la cantidad completa que se adeude, de suerte que el crédito por el que se sigue la ejecución se extinga por completo y el proceso se cierre.

Bien mirado, el art. 671 LEC no señala lo que indica la sentencia, sino que establece que la adjudicación sea bien por el 70% o bien por el 60% del precio de salida, sin presuponer que en todo caso el crédito del ejecutante haya de extinguirse. La solución propuesta por el TS como interpretación del precepto puede ser razonable en su contenido, pero −como ocurre con las efectuadas desde algunos Registros− no se deriva del tenor de la norma, sino que más bien obedece a un desiderátum de algo que se considera más justo y protector de los intereses de quien pierde su vivienda habitual; además, no toma en consideración que el acreedor acepta un bien que no es dinero para cobrarse una deuda dineraria, y que quizá le cueste esfuerzos −incluidos los monetarios− convertir en dinero.

En realidad, lo que hace el TS es “interpretar” el art. 671 LEC actual conforme a lo que dispone el art. 671.2 LEC según el Anteproyecto de Ley de medidas de eficiencia procesal del servicio público de Justicia, ya que la STS 866/2021 alude a esta previsión (en su FJ 3.8), según la cual tal precepto diría lo siguiente: “El ejecutante no podrá adjudicarse la vivienda habitual del deudor, ni aun cuando actúe como postor rematante, por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que lo haga por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. En este caso, no se podrá adjudicar la vivienda habitual por menos del 60 por 100 del valor de la subasta”. Lo anterior no nos parece la mejor solución, por cuanto implica forzar los términos de la norma aún vigente y sustituirlos por otra norma, que no se sabe si se aprobará ni cuándo, en su caso.

La segunda cuestión que se aborda en la STS de 15 de diciembre de 2021 es sobre las facultades del registrador referentes a la calificación del decreto de adjudicación. En este sentido, se apoya en la doctrina que estableció en su sentencia de Pleno 625/2017, de 21 de noviembre, relativa al alcance de la función calificadora respecto de los mandamientos judiciales, de conformidad con el art. 100 RH; según esta norma, la calificación registral en estos casos se limitará a examinar la competencia del tribunal, la congruencia del mandamiento con el proceso en que se hubiera dictado, las formalidades extrínsecas del documento presentado y los obstáculos que puedan surgir del Registro. Para el TS (FJ 3.1): “Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro”. En este contexto, el registrador no está facultado para revisar la valoración que realiza el juzgado al aplicar el art. 671 LEC y, si lo hace, incurre en un exceso en su función calificadora, ya que: “Se trata de una cuestión de fondo, que perjudica a una de las partes en el procedimiento, el ejecutado, que en su caso puede recurrir el decreto de adjudicación para que sea revisado por el juez” (FJ 3.5).

“Es, pues, el LAJ la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación. Decreto que el registrador de la propiedad calificará, pero que no puede revisar ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso” (FJ 3.6).

Para cerrar la cuestión, el TS indica que el art. 132.4º LH tampoco sirve de base para que el registrador controle si la aplicación efectuada por el juzgado del art. 671 LEC en cuanto a los valores de adjudicación responde o no a una determinada interpretación de este precepto, ya que, según dicha norma hipotecaria, la calificación habrá de extenderse a: “Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición delos acreedores posteriores”; por tanto, esta norma persigue que el registrador constate si existe diferencia entre el valor de adjudicación y el importe del crédito, y si hubiera sobrante, que compruebe que se ha consignado tal exceso (cfr. FJ 3.7).

A nuestro juicio, el registrador podrá y deberá verificar si el decreto de adjudicación se ha ajustado a los valores de adjudicación señalados en el art. 671 LEC para los casos de subasta desierta de un inmueble que sea vivienda habitual del deudor; pero coincidimos en que esto no le puede habilitar para denegar la inscripción de una adjudicación cuando se haya aprobado por una cantidad que, ateniéndose al tenor del precepto, no se adecua a la interpretación del mismo que se entiende más satisfactoria. Si se considera que la adjudicación debería efectuarse por la cuantía completa de la deuda cuando esta supere el 60% del valor de tasación y se quede por debajo −y en muchos casos cerca− del 70% de dicho valor, como puede ser justificado y razonable, el camino para lograrlo no ha de ser mediante un exceso en la calificación registral; pero tampoco por una interpretación judicial que vaya más allá de los términos de la norma aplicable, pues de este modo la jurisprudencia también se estaría extralimitando en su función, que nunca puede consistir en “crear” una ordenación alternativa a la legal. Lo conveniente será, por tanto, modificar legislativamente los preceptos relativos a las adjudicaciones en pago para que, en efecto, busquen el equilibro entre los intereses legítimos del ejecutante −en obtener la satisfacción de su crédito con cargo al bien hipotecado o embargado− y del ejecutado −en no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado−.

Escrito por Ignacio Cubillo – Profesor Titulado de Derecho Procesal