La adquisición de inmuebles mediante bitcoins u otras criptomonedas: consideraciones legales y fiscales

El pasado 11 de enero de 2018 salió la noticia de que se ha producido la primera compraventa de un inmueble en España usando bitcoins. Ha ocurrido en Tarragona, se trataba de un ático y el comprador propuso comprarlo por 40 bitcoins, con un valor de unos 550.000 euros, que el vendedor aceptó como medio de pago. Realizada la compraventa, dicen que irán al notario a escriturarla.

Las preguntas inmediatas que nos asaltan a todos al leerlo (máxime a los juristas) son: ¿es legal lo que han hecho y cómo lo han hecho?¿Es seguro?¿Qué problemas legales y fiscales pueden generarse en estas operaciones inmobiliarias con bitcoins?¿Qué regulación legal y fiscal se aplicaría a las compras con criptomonedas digitales?

La aparición de bitcoin en 2009 y otras criptomonedas posteriormente (unas 1300 se han contabilizado) han revolucionado internet y en breve el mundo financiero.

Sin entrar en su potencialidad (o no) como dinero digital del futuro, la aparente filosofía libertaria que originó su nacimiento frente al dinero “fiat”, su descentralización en nodos, su limitación cuantitativa (“oro digital”), su tecnología novedosa de “blockchain”, la polémica sobre su valor intrínseco (o no), sobre si se trata de una burbuja, una moda o una estafa piramidal como la de los tulipanes holandeses del XVII, o su carácter notable de activo especulativo altamente volátil que a diario podemos leer y seguir en los medios de comunicación (sobre todo en redes sociales), entiendo que es momento de analizar las consecuencias legales de su uso en la práctica diaria y en el mercado como medio de pago para adquirir bienes, y especialmente en este caso, los inmobiliarios.

Muchas multinacionales (Microsoft, Dell, Time, Dish Network, Virgin Galactic, Reddit y Paypal, entre otras compañías) señalan que ya aceptan el pago con bitcoins, pero se trata del pago de servicios digitales o de pequeñas cosas muebles o consumo de ocio. El gran salto legal se dará al comenzar a usar rutinariamente las criptomonedas para adquirir bienes de mayor valor y, especialmente, inmuebles.
Lo primero que debemos considerar los abogados ante una compraventa inmobiliaria en la que se nos plantee por el cliente o la contraparte abonarla con bitcoins (como en cualquier otra) es analizar el origen legal de los fondos que se usarán.

En primer lugar porque la normativa europea y española de prevención de blanqueo de capitales y prevención del terrorismo así nos lo exige a los letrados, entre otros profesionales.

Y en segundo lugar, porque no cabe engañarse y es “vox populi” que las criptomonedas, por su característico cifrado criptográfico y por su capacidad de operar anónimamente en la práctica, son actualmente usadas profusamente por redes criminales de todo tipo, siendo un medio ideal para blanquear fondos delictivos , especialmente a través de operaciones inmobiliarias.

De modo que la justificación del origen legal de los fondos utilizados para adquirir los bitcoins que se usarán o el origen de los mismos (cómo acabaron en poder de su titular), exigir justificar su fecha, precio y lugar de compra o adquisición de terceros, y conocer su revalorización exacta para poder justificar su cantidad actual usada en la operación, inmobiliaria es fundamental así como una “conditio sine qua non” para evitar futuros problemas legales (del cliente y del propio letrado). Máxime cuando habrá que justificarlo ante el propio Notario, con el consiguiente riesgo de paralizarse la operación (con posibles perjuicios económicos) si existen dudas o sospechas fundadas por el mismo si no están nítidamente documentado.

En este tipo de operaciones deberán aplicarse en todo caso con especial cuidado todas las medidas reforzadas exigidas por la normativa antiblanqueo, por la circunstancia del uso inusual y potencialmente sospechoso de criptomonedas (ya sea bitcoins u otras)

Determinada y documentada fehacientemente la “limpieza” de los fondos usados en la adquisición de bitcoins así como la legalidad del origen de los bitcoins poseídos por el comprador, hasta hace tres años se debía analizar si la operación inmobiliaria era una compraventa o una permuta, lo cual determinaba consecuencias legales y fiscales distintas según la calificación que se otorgase a la operación.

Si se trataba de una compraventa, y se calificaba al bitcoin de “dinero” o medio legal de pago, la operación se realizaría como cualquier otra compraventa con dinero “fiat” de curso legal, ya fueran euros o cualquier otra moneda extranjera (si bien se indicaría en la escritura notarial el valor en euros del bitcoin el día de la compraventa reflejando así su valor cambiario, igual que ocurriría si se comprase el inmueble en dólares americanos).

En cambio, si consideramos que el bitcoin no es “dinero”, sino que es un activo, una cosa o bien mueble con un valor de mercado, nos encontrábamos entonces ante una permuta de bienes: la vivienda a cambio de los bitcoins.

La calificación de la operación como permuta, y no como compraventa, tenía además cierta relevancia jurídica, pues no se aplicaría la normativa de ésta recogida en el Código Civil (o normas forales que la regulen), ni tampoco cualquier otra normativa existente en materia de consumidores relativa a las compraventas de particulares a promotoras inmobiliarias.

Según declaró a “Idealista” el pasado 18-12-2017 José María Mollinedo, secretario general de Gestha, la compraventa de un inmueble debe escriturarse ante notario y constar en euros. “Lo que está claro es que no se puede utilizar una moneda que no sea de curso legal”. “La fórmula que se ha utilizado para el pago debe quedar reflejada ante notario. Además, el notario tiene protocolos que debe seguir para enviar copias de las escrituras en las que exista sospechas de blanqueo al Órgano Centralizado de Prevención del Blanqueo de Capitales (OCP) del Consejo General del Notariado”.

Por su parte, José Carmelo Llopis, delegado de nuevas tecnologías del Consejo General del Notariado declaró: “La ley permite que el pago (de una vivienda) pueda realizarse por otros medios distintos a la entrega de dinero, como, por ejemplo, la entrega de otra cosa”. Para realizar una compra con bitcoins debe “existir siempre un previo acuerdo entre las partes, no se puede exigir la recepción de criptomoneda como medio de pago, debe identificarse y describir de manera suficiente la criptomoneda y expresarse en contravalor en euros”.

En noviembre de 2017, Hacienda admitió a INVERTIA que todavía no hay un criterio fiscal interpretativo sobre su uso, puesto que “no les consta que se haya planteado consultas profesionales concretas” sobre la compraventa de criptomonedas.

Ante este asunto complejo, sobre el que se ha generado un vivo debate internacional, la Agencia Tributaria aseguraba estar analizando el fenómeno, “ahora que todavía su uso es sumamente residual”.

Dicha situación personalmente entiendo que ha quedado definitivamente aclarada (limitado a la Unión Europea) por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea que ha dictaminado en una sentencia de 2015 que el intercambio de bitcoins a euros o viceversa no está sujeto al cobro del IVA, ya que es un medio legal de pago , mientras que, en cambio, en otros países fuera de la UE esa operación sí está sometida a tributación en cuanto a su adquisición y uso. De modo que en la UE la compra y venta de bitcoins, y su uso como medio de pago, ya no generará IVA.

En la consulta vinculante V2846-15 de 1 de octubre de 2015, la Dirección General de Tributos (DGT) clasificó el bitcoin como una moneda virtual que actúa como un medio de pago y por sus propias características deben entenderse incluidas dentro del concepto «otros efectos comerciales», e indica que la transmisión de bitcoins está sujeta y exenta de IVA (art. 20.Uno.18º LIVA).

Cuestión legal distinta es la regulación y fiscalidad de la “minería” de bitcoins (que no será ahora objeto de análisis), debiendo los “mineros” estar registrados y dados de alta en Hacienda (consulta vinculante V3625-16 de 31-8-2016).

Por tanto, antes de la citada sentencia de 2015, se debería reputar la operación inmobiliaria como una permuta (cosa por cosa) –art.1539 CC- en caso de que se abonase el inmueble únicamente con bitcoins –debiendo pagarse además IVA por la adquisición de dichos bitcoins-.

En cambio, desde dicha sentencia de 2015, deberá reputarse ya la operación como una compraventa (cosa por dinero) si el precio del inmueble se abonase total o parcialmente en bitcoins, al reputarse éstos como un medio legal de pago. Cuestión distinta es que deberá atribuirse un contravalor en euros a los bitcoins usados en la operación –como a cualquier divisa extranjera que se utilizase-.

De modo que una operación inmobiliaria con criptomonedas podría realizarse, en principio y simplificadamente, de cualquiera de estas dos formas:

  • Firma de contrato privado de compraventa, momento en el cual el comprador abonará el precio en bitcoins al vendedor en su monedero o cartera digital (“wallet”). Ambas partes deberán anexar al contrato copia del justificante del pago realizado entre sus monederos y asimismo deberán determinar el valor de mercado en euros ese día del bitcoin respecto de una determinada “casa de cambio” (“exchange”) (en principio, adjuntando un “pantallazo” de dicha tasa de cambio bitcoin-euros en ese día a esa hora), a fin de que posteriormente, al elevar la compraventa a escritura pública, el Notario pueda documentar y aceptar ese pago realizado en bitcoins y conocer su valor en euros, y para que puedan liquidarse correctamente los impuestos devengados.
  • Escritura pública de compraventa con abono en bitcoins ante el propio Notario, quien dará fe pública y certificará el abono de bitcoins entre los dos monederos electrónicos (reflejando en la escritura notarial el código alfanúmerico de los monederos y de la operación) así como también el valor de mercado en euros de los bitcoins usados en el momento de la venta, conforme a una determinada “casa de cambio” (“Exchange”) (en principio, adjuntando un “pantallazo” de dicha tasa de cambio bitcoin-euros en ese día a esa hora).

En definitiva, el uso de de criptomonedas en la adquisición de un inmueble sería una operación análoga a una compraventa con divisa extranjera, donde habrá que fijar en escritura el valor de mercado en euros de dichas criptomonedas (como si fueran una divisa extranjera) en el momento de la entrega.

En el plano fiscal, si bien no están específicamente reguladas, el uso de bitcoins y otras criptomonedas en adquisiciones inmobiliarias no debería generar excesivos problemas y se puede actualmente analizar y determinar su tributación conforme a la normativa fiscal vigente .

Si con la transmisión de bitcoins se obtuviese un beneficio (la diferencia entre el valor de adquisición de los bitcoins y su valor de transmisión el día de la compraventa), se deberá tributar por la ganancia patrimonial obtenida en el IRPF o en Sociedades.

Además, hay que tener en cuenta que la posible revalorización de las criptomonedas (dada su enorme volatilidad) y pese a no haber sido transmitidas y, por tanto, sin que exista todavía una ganancia patrimonial, podría suceder en un momento dado (según su cantidad y el valor de mercado que alcancen) que surgiese la obligación de presentar la declaración del Impuesto de Patrimonio conforme a su valor a 31 de diciembre de cada año.

A continuación analizaremos la tributación concreta respecto a una operación inmobiliaria realizada con bitcoins u otra criptomoneda:

“La transmisión del inmueble tiene la conocida repercusión tributaria en todos los ámbitos, pero la repercusión fiscal de la transmisión de bitcoin entre particulares en estos negocios jurídicos puede ser más complicada y tiene todavía puntos sin determinar”, opinaba a “Idealista” el pasado 18-12-2017 José Carmelo Llopis, delegado de nuevas tecnologías del Consejo General del Notariado.

En dicho artículo periodístico se indicaba por José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, que “estamos ante nuevos modelos y posibilidades de negocio cuyos efectos tributarios no están todavía claramente determinados, y que, a día de hoy, carecen de legislación tributaria propia. Ello genera inseguridad jurídica para todos los que deseen iniciarse en este mundo y comenzar a operar con bitcoins, y será seguramente un motivo de batalla con la Agencia Tributaria en los próximos años”.

José María Mollinedo, secretario general de Gestha, avisaba a su vez que “si el comprador paga un precio superior al valor escriturado, y el vendedor acepta cobrar ese importe oculto en bitcoins, en este caso, estaríamos ante un fraude fiscal cometido tanto por el comprador (en el ITP), como por el vendedor (en el IRPF), independientemente de la moneda utilizada”.

De ahí precisamente la necesidad de aclarar y documentar escrupulosamente en la escritura el valor de adquisición y de venta de los bitcoins el día y hora de la operación, así como la “casa de cambio” (“Exchange”) usada como fuente informativa para la valoración cambiaria de los bitcoins a euros, adjuntando el correspondiente “pantallazo” obtenido por las partes o bien por el Notario.

La compraventa de un inmueble está gravada con el ITP, si se trata de una vivienda usada, o con IVA, si es una vivienda nueva o una usada trasmitida por un profesional o empresa. El hecho de que la transacción se pague con euros o con bitcoins no afectará a la tributación de la compraventa en estos dos impuestos.

Otra cosa distinta es la alteración del patrimonio que se ponga de manifiesto con la compra de la vivienda (antes se poseían bitcoins y ahora una vivienda). Si dicha alteración va acompañada de una variación en el valor del patrimonio (por ejemplo, si los bitcoins se adquirieron por valor de 150.000 euros, y con ellos se ha comprado una vivienda que ha costado 200.000 euros) “estaremos ante una ganancia patrimonial que deberá ser incluida en la declaración de IRPF”.

De manera que no solo habrá que abonar el IVA o ITP correspondiente a la adquisición (según la entrega la realice un empresario o profesional, o un particular) sino también la ganancia patrimonial (en IRPF o IS) derivada de la entrega del bien permutado.

En el cálculo de la ganancia patrimonial debe tenerse en cuenta las normas generales sobre gastos y tributos respecto al importe del valor de adquisición y transmisión, y el criterio FIFO (“first in, first out”).

A modo de ejemplo muy simplificado, en una operación entre particulares de compra de un inmueble en Madrid -adquirido por 300 mil y transmitido por valor de 500 mil euros- a cambio 50 bitcoins -comprados en su día por 2.000 euros la unidad y con valor de venta al escriturar la compraventa de 10.000 euros la unidad-, su fiscalidad sería la siguiente:

Comprador:
ITP: 500.000 x 6% (Madrid) = 30.000 euros por ITP (modelo 600)
Ganancia patrimonial por la entrega de los bitcoins: 400 .000 (500.000 – 100.000) en IRPF. Tributaría (en la base del ahorro):
– De 0 a 5.999 euros el tipo impositivo es del 19%
– Entre 6.000 euros y 49.999 euros el tipo impositivo es del 21%
– Y a partir de 50.000 euros el tipo impositivo es del 23%

Vendedor:
La recepción de los 50 bitcoins no está sujeta a pago de IVA (sentencia TSJUE de 2015)
Ganancia patrimonial por la vivienda: 200.000 euros (500.000-300.000) en IRPF. Tributaría (en la base del ahorro):
– De 0 a 5.999 euros el tipo impositivo es del 19%
– Entre 6.000 euros y 49.999 euros el tipo impositivo es del 21%
– Y a partir de 50.000 euros el tipo impositivo es del 23%

Asimismo, deberá liquidarse (en principio) el Impuesto de Plusvalía (aunque tras la reciente sentencia del Tribunal Constitucional declarando inconstitucional su regulación, es discutible y polémico. El Tribunal Supremo, no obstante, está pendiente de resolver sobre la operativa de dicho impuesto y su posible devolución a los contribuyentes).

Además, si el patrimonio del poseedor de criptomonedas, a 31 de diciembre de cada año, fuese superior a los 2 millones de euros (en la Comunidad de Madrid ) debería también presentar el Impuesto de Patrimonio. De modo que si sus 50 bitcoins adquiridos se revalorizasen en un futuro a 40000 euros la unidad, podría tener que declarar por dicho impuesto (aunque la cuota actualmente está bonificada al 100%).

Respecto al modelo 720 , de declaración informativa sobre bienes y derechos situados en el extranjero, por un valor superior a 50 mil euros, que debe presentarse entre el 1 de enero y 31 de marzo de cada año, se trata de una declaración de naturaleza informativa, en la que no hay cuota a pagar. Sirve únicamente para que Hacienda pueda conocer tu patrimonio en el extranjero y así poder controlar y calcular posibles rendimientos que deban declararse en el IRPF.

Como ya indicamos antes, en 2015, la Dirección General de Tributos clasificó el bitcoin (y entiendo que por extensión analógica, todas las criptomonedas) como una moneda virtual que actúa “como un medio de pago y por sus propias características deben entenderse incluidas dentro del concepto «otros efectos comerciales»”.

¿Qué son “otros efectos comerciales”? Lo cierto es que no existe una definición específica de dicho concepto, ni en la Directiva de IVA ni en la propia Ley del IVA.

La propia Dirección General de Tributos se basa en la sentencia C-461/12 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en la cual se define este concepto como:
– “aquellos derechos que, sin ser un crédito o un cheque, confieran un derecho a una determinada cantidad de dinero.”
– “derechos que en el tráfico son considerados similares al dinero”
– “medios de pago como los cheques y que por su propio funcionamiento debe implicar una transferencia de dinero.”

Por tanto las criptomonedas tendrían por analogía las mismas implicaciones fiscales que un cheque.

Al respecto, la Dirección General de Tributos concluyó que los cheques, “en la medida en que (…) no puede quedar encuadrado en ninguno de los bienes o derechos a que se refiere la Disposición adicional decimoctava de la Ley 58/2003 (…), no existirá obligación de presentar la declaración informativa a que se refiere el modelo mencionado”.

Además, el monedero digital (“wallet”) no tiene la consideración jurídica de “cuenta en entidad financiera”.

A lo anterior se añade la dificultad de determinar jurídicamente la ubicación “en el extranjero” del nodo que contiene dichas criptomonedas, al estar el sistema blockchain descentralizado en nodos y servidores ubicados en ordenadores de todo el mundo, incluida España. Existe actualmente un vivo debate legal al respecto, como se puede ver aquí y aquí.

De modo que, en principio y con todas las cautelas y “caveats” hasta que la Agencia Tributaria se pronuncie, conforme a lo anterior podríamos entender que (de momento) no deberá presentarse el modelo 720 reflejando los bitcoins u otras criptomonedas que se posean en un “wallet” incluso de un “exchange” extranjero, aunque su valor total superase los 50 mil euros a 31 de diciembre de cada año.
No nos consta que hasta la fecha que exista emitida ninguna consulta vinculante de la Agencia Tributaria que haya aclarado la situación fiscal de las criptomonedas en relación con el modelo 720, aunque presumimos que no tardará en pronunciarse al respecto.

La “fiebre” por las criptomonedas por parte de los consumidores no ha hecho más que comenzar, y las consecuencias legales y fiscales de las mismas serán (o deberían ser) objeto de una atención cada vez mayor de los operadores jurídicos (y de la Agencia Tributaria, que ya las tiene en el punto de mira para este año 2018).


Guzmán López y Miguel, Socio del Área de Derecho Inmobiliario y Urbanismo