La defensa del derecho a la propiedad privada de bienes inmuebles: desahucios y ocupas

El derecho a la propiedad privada –recogido en nuestro texto constitucional en su artículo 33- está directamente relacionado con el Estado de Derecho en tanto en cuanto está ligado intrínsecamente a la libertad del ciudadano como individuo. Por ello, ha sido desde siempre objeto de polémica la regulación del derecho a la propiedad privada como derecho constitucional y no como derecho fundamental si bien -además de ser esta otra guerra- las acciones legales para la defensa de los intereses de los propietarios –de bienes inmuebles- en España, se han ido perfilando y perfeccionando.

Nuestro ordenamiento jurídico otorga acciones explícitas –y diversas- para prevenir, impedir o reparar las lesiones al derecho de la propiedad ante cualquier  intromisión ajena; pudiendo tener estas lesiones origen en una relación contractual, una situación de hecho o una “ausencia” total de relación entre el que vulnera  el derecho y el perjudicado, estando en este último caso ante el fenómeno que socialmente conocemos como “ocupas”.

• 1. La defensa del derecho de la propiedad ante el impago de la renta y la expiración del plazo en el marco del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

El procedimiento judicial a iniciar cuando se pretende recuperar la posesión de la finca por impago de la renta o expiración del plazo fijado contractual o legalmente – ex. Art. 250.1.1 Ley Enjuiciamiento Civil– es del juicio verbal, si bien goza de cierto carácter sumario debido a las especialidades establecidas por razón de esta materia. Este carácter sumario se manifiesta, por ejemplo, en el hecho de que al demandado se le concede un plazo de diez días para entregar el inmueble u oponerse a la demanda y, por si no lo hace, en la resolución inicial se fija ya fecha para su lanzamiento.  Por otra parte, no hace falta esperar a los 20 días que comúnmente se deben esperar en los procedimientos civiles para solicitar la ejecución de la sentencia que deviene firme, ya que la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio es suficiente.

Además, en el caso de pretenderse por el arrendador únicamente la reclamación de las cantidades impagadas por el arrendatario – y no la posesión del inmueble- el juicio verbal aventaja al procedimiento monitorio respecto de poderse reclamar no sólo las cantidades líquidas, vencidas y exigibles, sino también las rentas futuras que se van devengando desde la interposición de la demanda.

Uno de los requisitos de la “demanda de desahucio” por impago de rentas es indicar en ella si existe para los demandados la posibilidad de enervar -facultad que tiene el inquilino de paralizar el desahucio si paga todas las rentas y demás cantidades debidas en el plazo de 10 días-. Es importante tener en cuenta que no existirá el derecho a enervar si se ha ostentado con anterioridad (sólo es posible ejercitarlo una vez por contrato de arrendamiento firmado) o si se ha requerido con determinada anterioridad al deudor por medio fehaciente.

Otros factores a tener en cuenta – que crean un cierto clima de protección al arrendador frente al arrendatario- son:

1. el pago de las costas del procedimiento, ya que, habiendo requerimiento previo extrajudicial, se imponen al demandado aunque se paguen las cantidades debidas y se abandone el bien inmueble tras el requerimiento;
2. la posibilidad de notificación por edictos al deudor ilocalizado, si bien es aconsejable citar en los contratos un domicilio del arrendatario a efectos de notificaciones diferente al bien arrendado –ya que la ley establece como necesarias, con carácter previo a esta notificación edictal, cuantas diligencias de averiguación sean conformes a derecho -;
3. la obligación de consignar las cantidades debidas en el caso de querer el demandado  interponer recurso de apelación para recurrir el pronunciamiento relativo al lanzamiento;
4. las facilidades para la entrega de la vivienda por la parte demandada antes de la fecha señalada oficialmente para el lanzamiento mediante la entrega de llaves a través del Juzgado (“traditio simbolica”); con la consiguiente consecuencia a su favor de dejar de devengarse rentas.
5. la competencia del Tribunal de primera instancia del lugar donde se encuentra la finca objeto de litigio.

• 2. La defensa de la propiedad ante las ocupaciones ilegales: los “OCUPAS”

Situación extremadamente polémica es la ocupación de inmuebles vacíos – que no inmuebles sin dueño- por sujetos que no ostentan título alguno respecto de los mismos. Viéndose en esta situación, los legítimos propietarios podrán seguir dos vías para recuperar la posesión del inmueble; siendo recomendable una u otra dependiendo de cada caso concreto

                2.1. La vía penal

Puede escogerse acudir a la vía penal, pues se estará cometiendo un delito de usurpación de vivienda del artículo 245.2 del Código Penal, con la consecuencia -en caso de ser condenados- de aplicarse la pena de multa de 3 a 6 meses.

Los requisitos para considerar cometido este delito han sido delimitados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en sentencias como la de 12 de Noviembre de 2014:

–          Ocupación sin violencia o intimidación.

–          Cierta vocación de permanencia (que no se tenga otro domicilio, que no esté “de paso”).

–       Carecer de título jurídico (en la práctica se suele dar la simulación de contrato, al presentar los ocupantes contratos falsos de arrendamiento).

–          Perturbación posesoria.

–          Voluntad contraria a tolerar la ocupación por el titular del inmueble.

–          Dolo en el autor (conocimiento de la ajenidad del inmueble y de la ausencia de autorización)

Siendo tan clara la jurisprudencia en los requisitos que se deben cumplir para considerar cometido el delito, dependerá de la concurrencia de ellos la decisión de utilizar la vía penal o no para la defensa de la propiedad privada en estos casos.

Es importante tener claro que no se puede denunciar la mera estancia transitoria ni la ocupación de las fincas abandonadas o ruinosas ni la posesión “socialmente manifiesta” (p.ej el supuesto del parking de coches en un descampado).

Por otro lado, si se considera que la persecución del caso concreto se debe encauzar por esta vía, también cabe una condena adicional por un eventual delito de daños que necesariamente se comete en estos casos, ya que para acceder a la vivienda se habrá forzado la cerradura o roto alguna ventana, existiendo así fuerza en las cosas.

                2.2. La vía civil

En el caso de no verse claro el cumplimiento de todos los requisitos – o ser de difícil prueba alguno de ellos- será aconsejable utilizar una de las dos acciones reguladas en la Ley de Enjuiciamiento Civil  entre las que también habrá que decidirse el actor dependiendo del derecho que el mismo ostente respecto del bien inmueble.

·         Los “Interdictos posesorios” del artículo 250.1.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Los interdictos –procedentes de la figura del derecho romano “interdictum recuperandae posesionis”– protegen el simple hecho de la posesión, por lo que pueden ser ejercitados tanto por el propietario como por el legítimo poseedor de la finca litigiosa. Son procedimientos sumarios –procuran la más rápida protección de la posesión o la mera tenencia- que pretenden la defensa de todo poseedor para ser respetado en la pacífica posesión del bien, debiendo ser restituido o amparado según lo regulado en nuestros textos legales en el caso de ser inquietado en ella. Se ampara de forma clara esta protección de la posesión en nuestro Código Civil al disponerse que “en ningún caso puede adquirirse la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello”.

Son dos los interdictos posesorios, el de retener y el de recobrar, debiéndose utilizar uno u otro dependiendo de la lesión que como poseedor se haya sufrido. En el caso de haber sido perturbado en el derecho que nos ocupa, corresponderá el “Interdicto de retener” mientras que, si se ha sido despojado de la posesión, el Interdicto a utilizar será el de “recobrar”.

Características –a la vez que requisitos- de los interdictos son las siguientes: (i) debe limitarse la prueba al hecho de la posesión; (ii) que el actor haya sido realmente perturbado o despojado de la posesión del bien inmueble por actos del demandado; y (iii) la demanda se debe interponer antes del transcurso de un año a contar desde el acto que la ocasiona. Este último requisito por disponer nuestro Código Civil que “el poseedor pierde su posesión por la posesión de otro, aún en contra de su voluntad, si esta nueva posesión hubiese durado más de un año”.

·         La “acción reivindicatoria” del artículo 250.1.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

La define nuestro Tribunal Supremo como “aquella que puede ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor que frente al propietario no puede alegar título que justifique su posesión”. A partir de la misma se desarrolla un proceso especial de carácter sumario para la rápida y provisional defensa del derecho real inscrito. Se caracteriza por su sencillez, ya que su base es demostrar el título registral existente para que -ante la falta de título del ocupante-  abandone el inmueble y pueda ser el legítimo propietario restituido en la posesión del mismo.

Tiene su origen en el derecho romano – es la llamada “reivindicatio”– implicando en su regulación original tanto la devolución de la cosa como la restitución de los frutos y el resarcimiento de los gastos. Relacionado con ello, es requisito necesario expresar en la demanda la caución – que deberá prestar el demandado para contestar a la misma- equivalente a los frutos percibidos indebidamente y los daños y perjuicios ocasionados, así como al importe relativo a las costas del procedimiento.

Es una acción íntimamente relacionada con el asiento registral en el que se prueba la propiedad que se pretende hacer efectiva, ya que es requisito para admitir la demanda por la que se ejercita acompañar el certificado del Registro de la Propiedad que acredita la vigencia de la titularidad del inmueble. Es por ello que la naturaleza jurídica de esta acción ha sido muy discutida, ya que presenta un carácter muy especial al estar orientada a la protección de los derechos reales inscritos, considerándose que por el asiento registral el derecho existe y pertenece a su titular en la forma que en él se determina. Consecuencia de ello es también que el demandado sólo pueda formular oposición con base en alguna de las causas taxativas contempladas en la Ley.

• 3. La defensa de la propiedad en el precario común en el ámbito familiar.

Precario es el término jurídico que se da a la situación de hecho en la que el titular de una vivienda – o persona con derecho  a poseer la finca- cede a un tercero la posesión de la misma sin contraprestación alguna para que le de un uso acorde a su naturaleza durante un período indeterminado en el tiempo.

Aunque la figura de precarista puede incluir múltiples supuestos, quizás el esquema más representativo –que tratamos en el presente artículo- es el del progenitor que cede una vivienda de su propiedad a su hijo o hija para configurarse como domicilio conyugal para el mismo y su familia.

Concede nuestro Código civil – por medio de la acción regulada en el artículo 250.1.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil– específica protección a este propietario que, teniendo derecho a recuperar la posesión de la finca en el momento que lo desee -pudiéndola reclamar a su voluntad-  ve este derecho vulnerado por no quererse devolver la posesión de la misma por el precarista.

El problema que más se da dentro de la presente figura es haberse otorgado su uso y disfrute al cónyuge del hijo/hija del propietario – por ser el cónyuge custodio- por resolución judicial en un procedimiento de familia relativo al divorcio de los cónyuges.

Según reiteradas sentencias del Tribunal Supremo “las sentencias dictada en el ámbito de un procedimiento de familia no puede constituir un título jurídico hábil para justificar la posesión que resulte oponible a terceros ajenos a las relaciones surgidas por el matrimonio y por el procedimiento matrimonial, ni permite reconocer al beneficiario una posición jurídica y una protección posesoria de vigor jurídico superior al que la situación de precario proporciona a la familia”, por la que ni aun teniendo la posesión atribuida por resolución judicial firme por dicha razón se ve afectado el derecho del propietario  -sobre la base de la acción estudiada- a recuperar la posesión de su vivienda cuando ya no sea su voluntad ceder el uso de la misma.

Podemos concluir que hoy en día el abanico de instrumentos jurídicos regulados, además de ser amplio, representa las situaciones fácticas que más se reproducen en nuestra sociedad, siendo lo realmente importante el hecho de conocer por el actor cuál es el arma que debe escoger en el supuesto concreto para recuperar la vivienda de la forma más efectiva.

Escrito por Ana Grau, Área de Derecho Procesal de Adarve Abogados