La nueva regulación sobre alquiler de vivienda

El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler modifica diversas normativas: la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley Reguladora de Haciendas Locales y la del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La reforma introducida por este Real Decreto-ley solo afecta a los arrendamientos que se lleven a cabo a partir del día 19 de diciembre de 2018 -fecha de su entrada en vigor- de forma que todos los contratos firmados con anterioridad se regirán por la normativa existente cuando fueron celebrados. Ello salvo en lo que afecte a los procesos judiciales que tendrá efectos inmediatos para los asuntos que se planteen ante los Tribunales a partir de la fecha de vigencia de la nueva normativa.

Muchos expertos entienden que esta nueva regulación hará que el número de propiedades en alquiler se reduzca porque el titular de una vivienda volverá a temer los nuevos inconvenientes para cobrar o desahuciar incrementándose el riesgo de la inversión de una vivienda para destinarla al alquiler. El hecho de que a las personas jurídicas se les obligue a un arrendamiento mínimo de siete años provocará seguramente que las inversiones en este campo disminuyan.

Destacamos las siguientes modificaciones referentes a los arrendamientos de viviendas:

1.Plazo mínimo y prórroga: Las referencias temporales previstas en la LAU a los plazos de duración mínima del arrendamiento de 3 años y su prórroga por 1 año adicional quedan sustituidas por un plazo de duración mínima de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica) y prórroga de 3 años (en caso de falta de notificación por el arrendador con 30 días de antelación).

Puede entenderse que esta modificación es la que más responde a la equidad, al equilibrio de derechos entre el arrendador y el arrendatario, y son muchos los que reconocen que esta novedad, que vuelve en parte a la LAU 29/94, es positiva.

Respecto a la prórroga, la modificación supone que si no hay denuncia por parte del arrendatario o se comunica la voluntad de no continuar con el contrato por la parte arrendadora con 30 días de antelación, la prórroga será de tres años. Finalizada la prórroga sin que haya notificación, la renovación del contrato, tanto si el arrendador es persona física o jurídica, se entrará en la “renovación tácita”, debiendo ajustarse las partes a la forma y a los plazos que establecen los arts. 1.566 y 1.581 del Código Civil.

2. Referencias temporales: En consecuencia las referencias temporales a los derechos del arrendador y renuncias del arrendatario serán las del nuevo plazo mínimo, esto es 5 años en general y 7 años cuando el arrendador es persona jurídica. Nos referimos al derecho de elevación de la renta por mejoras del arrendador, el importe de los gastos generales del inmueble a cargo del arrendatario, la actualización de la fianza o la posibilidad de pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por el plazo mínimo.

3. Actualización de renta: En los contratos de renta reducida la revisión anual de la renta no podrá dar lugar a un incremento superior a la aplicación del IPC. Se entenderán como “renta reducida” la que se encuentre por debajo de la establecida para el conjunto del Estado y con carácter general en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas de alquiler. Por lo demás, se mantiene la regulación que establecía que la revisión de la renta será la que establezcan las partes, que puede no existir si no se pacta expresamente, y que, en caso de que se pacte la revisión pero no se especifique el índice aplicable se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad.

Por otra parte la repercusión máxima que puede hacerse por los gastos generales del inmueble no podrá exceder del doble que el IPC, con remisión al art. 18.1 en los plazos mínimos de cinco o siete años. Posteriormente cabría un pacto superior.

Por tanto si la Comunidad incrementa la cuota porque, por ejemplo, ha subido el coste de la calefacción comunitaria, el arrendador tendrá que soportar gastos superiores al doble del IPC por un servicio que disfruta el arrendatario.

4. Garantías del arrendatario: Las garantías adicionales a la fianza legal no podrán exceder de 2 mensualidades de renta en contratos de hasta 5 años de duración (7 si el arrendador es persona jurídica).

5. Gastos de gestión: Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador si este es persona jurídica, salvo que tales servicios hayan sido contratados directamente por el arrendatario.

6. Gastos de sostenimiento: Se establece que cabe el pacto por el cual se pueden repercutir al arrendatario los gastos de sostenimiento adecuado del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. En caso de viviendas en régimen de propiedad horizontal, los gastos serán los que correspondan al piso arrendado.

7. Tanteo y retracto: Se mantiene la no aplicación de los derechos de tanteo y retracto arrendaticios en caso de venta de la vivienda conjuntamente con todas las viviendas o locales del arrendador que formen parte del mismo inmueble o si se venden de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de las viviendas y locales del inmueble. Sin embargo, en tales casos podría existir un derecho de tanteo y retracto en favor del órgano que designe la Administración respecto de la totalidad del inmueble si así lo establece la legislación sobre vivienda.

El nuevo precepto no señala cuál es este organismo y tampoco si el plazo es el mismo, algo que necesariamente tendrá que aclararse para que la propiedad actúe en consecuencia.

8. Viviendas suntuarias: Si el arrendamiento se refiere a viviendas de superficie superior a 300 m2 o en el que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponde a la totalidad de la vivienda, el régimen aplicable será el determinado por la voluntad de las partes, en su defecto se aplicará el Título II de la LAU y supletoriamente el Código Civil.

Hay que entender que se trata de superficie “habitable”, sin contar jardines, piscinas u otros complementos. Los mismos se regirán por la voluntad de las partes y, en su defecto, por la propia Ley y el Código Civil. Recordemos que el art. 6 LAU impide cualquier pacto que vaya en contra de los derechos del arrendatario, pero en estas propiedades lo principal son los pactos entre las partes.

9. Viviendas de uso turístico: Se mantiene la no aplicación de la LAU a la cesión de viviendas de uso turístico, con independencia del canal de comercialización turística que se utilice.

Si antes era difícil diferenciar entre los arrendamientos turísticos y los de “temporada”, contemplados en el art. 3.2 con este nuevo precepto sea hace prácticamente imposible, pues el artículo 5.e) ha añadido que será turístico todo arrendamiento de “temporada” de vivienda amueblada, con independencia de la forma de comercialización o promoción, cuando antes se exigía que fuera por “canales de oferta turística”.

Parece que se deja sin efecto el art. 3.2 LAU y serán “turísticos” todos los arrendamientos que la autoridad administrativa determine, de tal manera que las comunidades autónomas y ayuntamientos impondrán su criterio en contra de lo que establece la Ley del Estado.

10. Necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente

Aunque puede deberse a un error legislativo, se dispone que esta “necesidad” puede darse igualmente cuando el arrendador sea persona jurídica toda vez que el precepto habla de que por el arrendador se destine a vivienda permanente. No tiene que figurar en el contrato en que consiste esa “necesidad” porque parece muy difícil que el arrendador conozca sus necesidades a cinco o siete años vista.

La notificación tiene que hacerse, por lo menos, con dos meses de antelación, con obligación del arrendatario de entregar la vivienda en dicho plazo.

No obstante si una vez desalojada la vivienda por el arrendatario, no se ocupa por los motivos alegados por el arrendador en un plazo de tres meses, se repondrá a aquel por un nuevo plazo de cinco o siete años, es decir, no por el período que quedara por cumplir, sino que se convierte en un nuevo arrendamiento, sin que el arrendador pueda incluir nuevas cláusulas. Y, además, hay que indemnizar al arrendatario bien por los daños causados en todos los sentidos o bien con una mensualidad de cada año que quedara por cumplir, a elección del arrendatario, con la excepción de que la no ocupación sea por causas de fuerza mayor, como pueden ser, por ejemplo, obras necesarias.

11. Modificaciones procesales

Desde un punto de vista estrictamente procesal, el Real Decreto-Ley 21/2018 modifica tres preceptos de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, concretamente, los arts. 441.1 ter, 549.4 y 686.1 que tienen por objeto introducir en los procedimientos de desahucio arrendaticio y de ejecución hipotecaria la intervención de los servicios sociales cuando se aprecien situaciones de vulnerabilidad en los arrendatarios o ejecutados.


Escrito por Juan Jose García, Socio de Adarve