¿Por qué tengo que pagar la Plusvalía Municipal si he vendido con pérdidas?

Esta es la situación en que se han encontrado muchas personas tras la trasmisión de un inmueble, en la que la operación le ha generado pérdidas para su patrimonio y que además se les ha obligado a pagar el impuesto de plusvalía por el oportuno y oportunista Ayuntamiento de turno, incrementando así su pérdida patrimonial por la operación de venta.

Pero para analizar cómo hemos llegado a esta situación y poderla explicar tenemos que considerar dos factores principales, el primero de ellos es la fluctuación del mercado inmobiliario y el segundo, la normativa del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o comúnmente llamada plusvalía municipal.

En cuanto al primer factor del mercado inmobiliario, hemos visto como a lo largo de los años se han generado una serie de burbujas inmobiliarias, la última, y la que nos interesa, es la del periodo comprendido entre los años 1997 a 2007. Tras este periodo de subidas constantes el mercado inmobiliario ha fluctuando a la baja sus precios sin que haya podido aún recuperar los niveles del periodo reseñado. Esta situación está provocando, como norma general, que la vivienda adquirida durante dichos años se esté vendiendo ahora por un precio inferior. Ahora bien, independientemente de lo expuesto habrá que analizar y ver en cada caso concreto si el valor del inmueble en el momento de la venta es realmente inferior al valor de cuando lo adquirimos.

Como segundo factor expuesto, tenemos la normativa referente al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o como ya mencionaba, la llamada comúnmente plusvalía municipal. Se trata de un impuesto de ámbito y gestión municipal, por tanto nos encontraremos con todo tipo de criterios de las administraciones que gestionan el impuesto, dependiendo de donde esté sito el inmueble.

En cuanto a lo que grava este impuesto es, como nos indica el artículo 104 la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004), la obtención de un incremento del valor experimentado por los terrenos que se ponga de manifiesto por la transmisión de la propiedad, así como la constitución o igualmente trasmisión de cualquier derecho real de goce. Cabe precisar que para el cálculo de las plusvalías generadas no se tienen en cuenta ni periodos inferiores a un año, ni los superiores a 20 años.

En lo referente a la forma de calcular el incremento tenemos que ir al artículo 107,2 a) de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales que nos indica textualmente: …el valor de éstos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.” Como vemos nos remite a los valores que estén reflejados en el IBI, en donde aparece la valoración catastral y su desglose, siendo el valor para el cálculo del impuesto la parte referente al valor del suelo. Será este valor el que se tenga como referencia, entrando en juego dos parámetros más para el cálculo del impuesto:

  • los años de tenencia del inmueble y
  • una tabla aprobada por cada Ayuntamiento que indica el tipo de gravamen.

Una vez vistos los dos factores principales que entran en juego, podemos comprender las situaciones actuales que se están produciendo, en donde en muchas ocasiones se vende un inmueble con pérdidas y a pesar de esta circunstancia el Ayuntamiento, liquida el impuesto. Esto es debido a que, como hemos indicado, para el cálculo del impuesto no se tiene en cuenta la fluctuación del precio de mercado, sino que el Ayuntamiento lo calcula por medio de la conjunción de tres parámetros objetivos ya referidos: valor catastral del suelo, años de tenencia y una tabla aprobada por él mismo, dentro de los márgenes que la Ley le permite.

Por supuesto la interpretación de los Ayuntamientos en base a la normativa del impuesto es que siempre existe un incremento en las operaciones de trasmisión de los inmuebles urbanos, pero recientemente se están sucediendo una serie de sentencias judiciales que siguen un criterio diferente: cuando realmente no haya habido incremento en el valor del terreno entre el momento de la adquisición y el de la enajenación, no procederá gravar la operación con el Impuesto.

Ante esta situación muchos perjudicados por la trasmisión de inmuebles están planteándose reclamar al Ayuntamiento la devolución del impuesto pagado, teniendo muy presente que el camino hacia el resarcimiento de sus derechos no está exento de hitos a conseguir, ya que el propio Ayuntamiento no está reconociendo por voluntad propia la inexistencia del incremento en la trasmisión del inmueble.

Pero como estamos comprobando ya hay varias sentencias judiciales tanto en Madrid, como en Cataluña, así como en otras comunidades, sobre esta problemática en las que los Tribunales resuelven devolver el impuesto. Por ello, recomendamos que ante situaciones de este tipo el vendedor reclame la devolución del impuesto, aunque tenga que ir a la vía judicial.

¿Y ahora como procedo? Lo primero será estar en condiciones de poder demostrar que no se ha producido incremento en el valor del inmueble. Si es así, los Tribunales están considerando que el espíritu de la normativa del impuesto indica que éste no es exigible. Claro está deberemos probarlo de alguna forma como por ejemplo un informe pericial.

Una vez que tenemos claro que no existe un incremento y que se puede demostrar con alguna prueba fehaciente, los perjudicados por lo general lo que tendrán que hacer es reclamar al Ayuntamiento la devolución de lo pagado y una vez agotada la vía previa sin que tengamos una resolución favorable de nuestros derechos, habría que acudir a la vía contencioso administrativa para que el perjudicado haga valer sus derechos.  Importante reseñar que este paso inicial de reclamación se interrumpe la prescripción del tributo, que es de cuatro años, si se nos pasase el plazo ya no podríamos reclamar nada.

 Y para el caso que todavía no se haya presentado la autoliquidación del impuesto es conveniente realizar el pago primero y luego reclamar, puesto que el Ayuntamiento podrá exigir el pago de las cantidades mientras no exista sentencia judicial que indique expresamente que no hay incremento.

Por ultimo poner de manifiesto que el resarcimiento de los derechos a los perjudicados puede ser un procedimiento lento, pero como estamos viendo por las resoluciones de los tribunales, se están estimando las reclamaciones realizadas por los sujetos perjudicados y lo más importante, la devolución del importe pagado.


Escrito por Roberto Antúnez, Departamento Fiscal de Adarve Abogados.