Resolucion de la DGRN sobre acuerdo transaccional homologado judicialmente

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en su Resolución de 20-2-2018 ha resuelto un recurso en un caso en el que se presentó escritura pública en la que, además de formalizarse una agregación y una declaración de obra nueva por antigüedad, se reconocía la existencia de una servidumbre de paso reconocida en una sentencia en la que se acordaba homologar la transacción solicitada por las partes. Dicha sentencia se incorporó en el título mediante fotocopia.

En primer término el Registro suspendió la inscripción de la servidumbre por haber apreciado los siguientes defectos:

  1. La servidumbre se encontraba reconocida en virtud de auto de homologación por lo que no estamos ante uno de los medios para la constitución de servidumbre, ya que la transacción, aún homologada judicialmente no es una sentencia.
  2. Por no cumplir con las exigencias del principio de especialidad o determinación ya que la servidumbre no estaba válidamente constituida con los requisitos de identificación del predio dominante, sirviente, titulares, dimensiones…

En la Resolución comentada, la DGRN confirmó la calificación y señaló lo siguiente:

  1. En cuanto al primer defecto, reitera la vigencia del principio de titulación formal del artículo 3 Ley Hipotecaria (LH) y recuerda la doctrina consagrada en la Resolución de 6 de septiembre de 2016 que puede sintetizarse de la siguiente forma:
  • La transacción, aun homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos.
  • El auto de homologación tampoco es una sentencia.
  • La homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo.
  • Alcanzada la transacción y homologada judicialmente, las partes pueden llevar a cabo la ejecución del negocio jurídico realizado por vía extrajudicial en cuyo caso, y en cumplimiento de la exigencia del artículo 3 LH, deben proceder al otorgamiento de la oportuna escritura pública con el fin de procurar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Si la ejecución extrajudicial no resulta posible -por negarse alguna de las partes al otorgamiento señalado– la transacción homologada por el juez constituye un título que lleva aparejada ejecución (artículos 1816 CC y 415.2 y 517.1.3º LEC) y, por lo que la parte interesada puede solicitar del órgano jurisdiccional competente que se lleve a cabo por la vía de apremio ex artículo 708 LEC. En consecuencia, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero en nada suplen a la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública.
  • La LEC no dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecución procesal permite al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. El auto del artículo 708 LEC hace innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente.
  • Si se trata de negocios o actos unilaterales: sí sería directamente inscribible, en virtud del mandamiento judicial ordenando la inscripción, el testimonio del auto firme por el que se suplan judicialmente las declaraciones de voluntad del obligado a prestarlas.
  • El auto judicial por el que se lleva a cabo la homologación del contrato de transacción no es un documento privado, pero la homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma, ni el carácter privado, del acuerdo pues se limita a acreditar su existencia. Si bien las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento.

2. En cuanto al segundo defecto, la DGRN resuelve que para que la servidumbre pueda inscribirse debe hallarse suficientemente delimitada, en virtud de las exigencias del principio de especialidad (artículos 9 LH y 51 RH). La inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras.